03 mei 2019

Ons woonbeleid heeft nood aan meer verbeelding

Dat de woonbonus de woningprijzen de hoogte in stuwt, is al meer dan eens aangetoond, recent nog in het doctoraat van Annelies Hoebeeck (UGent). Vooral grooteigenaars en banken profiteren van de woonbonus en het kost de overheid maar liefst 1,65 miljard (in 2018) per jaar in Vlaanderen.

De woonbonus sluit perfect aan bij het dogma ‘Iedereen eigenaar’. Al jaar en dag stimuleert de overheid eigenaarschap, omdat het onder meer zekerheid biedt voor onze oude dag. Een eigen woning wordt daarom ook wel eens de ‘vierde pensioenpijler’ genoemd.

“Huren, dat is weggegooid geld!” horen we al te vaak. Maar huren hoeft niet zo problematisch te zijn. Zo kan het best comfortabel zijn om je huisbaas te kunnen bellen als er een probleem opduikt in je woning. Of om niet zelf in te staan voor élke beslissing die met je woonst te maken heeft en om voor dat comfort maandelijks huur te betalen. Natuurlijk kan je enkel over comfort spreken als je je thuis voelt in je woning, je een goede huisbaas hebt en je niet blauw betaalt aan huur en energierekeningen. Eén van de grootste voordelen van huren is wellicht flexibiliteit voor de huurder: als je huis te klein of te groot wordt, kan je verhuizen zonder al te grote transactiekosten.

Grondrecht op wonen

Dat eigen huis, die plek onder de zon, het is geen levensdoel voor ons. Samen met veel generatiegenoten zijn we ons ervan bewust dat huisje-tuintje-boompje niet langer realistisch is voor iedereen, noch wenselijk wanneer dagelijks nog 7,33 ha open ruimte wordt aangesneden. Wat wél realistisch is, is een betaalbare en degelijke woning voor iedereen. Een rechtvaardig en duurzaam woonbeleid is geen utopie.

Veel mensen in de samenleving vallen buiten de scope van sociale huisvesting, maar hebben het moeilijk op de private huurmarkt en zijn vandaag niet in staat om een eigen woning te verwerven. De ‘lage middenklasse’ of missing middle valt momenteel tussen schip en wal, zal niet van de woonbonus genieten en dus ook geen steun krijgen om te sparen voor hun pensioen.

Niet die eigen woning is een must, woonzekerheid wél. Daarom dringt een ander woonbeleid zich op. De overheid moet niet het eigenaarschap stimuleren maar wel het grondrecht op behoorlijke huisvesting garanderen, door in te zetten op sociale huisvesting, een kwalitatieve huurmarkt én nieuwe formules met aandacht voor kernversterking, duurzaamheid en betaalbaarheid.

Hybride vormen van eigenaarschap

Kan je de zekerheid krijgen om levenslang kwalitatief en betaalbaar te wonen? Hoe kunnen we woonzekerheid garanderen, zonder die exclusieve focus op eigenaarschap? Kunnen we de voordelen van eigenaarschap combineren met die van huren?

Vandaag duiken er meer hybride vormen van eigenaarschap op die een antwoord bieden op die vragen. Een Community Land Trust (CLT) bijvoorbeeld: bewoners zijn eigenaar zijn van een woning, zonder de grond te bezitten. Of een wooncoöperatie, waarbij bewoners als aandeelhouder eigenaar zijn van het gehele patrimonium van de coöperatie, en dus eigenlijk huren bij zichzelf. Formules die betaalbaar zijn, net door die nieuwe kijk op eigendom. Die is niet individueel, en ook niet eeuwigdurend. Deze nieuwe formules van eigenaarschap bieden ook een alternatief voor een markt die onderhevig is aan speculatie. Investeringen in vastgoed blijven in een CLT of coöperatie ten goede komen aan de betrokken gemeenschap.

Die eerste CLT’s en coöperaties starten op in Vlaanderen (ook in Leuven) maar botsen nog op heel wat financiële, fiscale en juridische vraagstukken. Een hypothecaire lening gaat te vaak uit van de automatische link tussen grond en de woning die erop gebouwd is. Een lening vinden voor een woning in zo’n hybride formule, is dus geen evidentie. Geen hypothecaire lening betekent ook geen woonbonus. Ook een projectontwikkelaar kan op juridische obstakels botsen in de zoektocht naar nieuwe formules. Zo maakt de woningbouwwet, ‘wet Breyne’, het dan weer onmogelijk om op plan te verkopen (‘sleutel op de deur’) in een formule waar de koper geen grondaandeel verwerft. Deze voorbeelden zijn maar enkele obstakels voor de doorstart van nieuwe woonvormen. Vele ideeën en de intenties voor nieuwe en betaalbare woonvormen bij burgers, ondernemers en lokale overheden, botsen dus op een wetgeving die amper vernieuwing mogelijk maakt.

Kortom, de huidige realiteit en toekomstige uitdagingen smeken om een nieuwe visie op woonbeleid die woonzekerheid garandeert binnen een duurzaam ruimtelijk kader. De Vlaamse en federale regeringen zullen moeten investeren in een nieuwe visie en een veelzijdig woonaanbod en de obstakels voor nieuwe woonvormen wegwerken.

Lies Corneillie, schepen van wonen in Leuven

An Moerenhout, lijsttrekker Vlaams-Brabant Vlaams Parlement